来源：标准排名
文｜河北地质大学赵玲玲
责任编辑｜袁悦
众所周知，房地产开发建设是一项需要始终深耕质量的民生工程，每个环节都要做到精细化“付出”，质量才有保证。如果人为压缩工期，为完成任务而粗糙作业，必然导致房屋质量频发。
正所谓“欲速则不达”，这和质量为先、深耕为先的行业新生态不甚相符。
在住宅市场闯荡四十多年的央企，招商蛇口（）正面临着一场油腻的“质量中年危机”。其杭州春秋华庭项目，遭到央视“3·15晚会”曝光：高价精装房地板变黑、外墙渗水、煤气泄露等一系列质量问题；无独有偶，济南长清雍和府业主们也怒了，房子出现少则几十个，多则上百个的大面积裂缝。
招商蛇口深陷泥潭，问题频出，企业品牌形象大打折扣。
早在年度业绩发布会上，招商蛇口董事长许永军曾表示“招商蛇口的策略就是质量排在第一位，效益排在第二位，规模排在第三位。”言行不一的“黑天鹅”效应导致，除遭受“质量”问题打击外，“净利”大幅下降，相比其他央企的利润指标，显然隐忧不断。
业绩提升，依然“增收不增利”
招商局是驻港四大中资企业之一，核心业务涵盖交通、金融和房地产。其发展历史最早可追溯到多年前李鸿章创办的招商局，始创于年的洋务运动。背靠拥有悠久历史的这颗大树，招商蛇口并非高枕无忧。
年1-9月，招商蛇口实现签约销售金额.76亿元，同比增加17.36%。累计完成今年亿销售目标的76%，超去年同时期销售进度。
综合发展也是一个长周期，多纬度的考量。许永军称，综合发展是招商蛇口面向未来的发展模式，其基础就是“前港-中区-后城”的蛇口模式。
可是显而易见的是，其收入显然短期内难以上扬。
图1所示，招商蛇口在年至年签约销售金额分别为.8亿元、.34亿元、.79亿元、.84亿元、.74亿元，呈逐年上升的态势。不过从签约金额同比增速来看，年和年分别为51.26%、29.25%，年相比年下降22个百分点。
图2所示，招商蛇口年至年营业收入增速分别为8.21%、29.15%、18.69%、16.99%、10.64%，呈现波动中下降趋势，最高增速和最低增速相差20.94个百分点。扣除非经常性损益后的净利润增速趋势与营业收入大致相同，但年增速为-14.55%。
此外，招商蛇口今年三季报披露，其前三季度营业总收入.2亿，同比增长96.2%；实现归母净利润21.9亿，同比下降57%，降幅较去年同期扩大；每股收益为0.19元。报告期内，公司毛利率为24.3%，同比降低11.7个百分点，净利率为6.8%，同比降低16.0个百分点。
对于营收增长而净利润下滑的原因，招商蛇口在公告中表示，受房地产项目结转结构影响，社区业务毛利率同比下降；疫情期间，对租赁物业采取了减免租金等措施，导致园区业务利润同比下降明显；年同期转让子公司股权产生税后净收益，也是重要因素。因此，招商蛇口陷入“增收不增利”的境地。
盈利下滑，拿地热情丝毫未减
受疫情影响，地产行业表现低迷，各大房企拿地速度有所减缓。全国土地市场、销售市场虽然均出现一季度低迷二季度升温、各城市市场分化明显的状态，但全国商品房销售成交的量价同比均出现不同程度下降。
反观招商蛇口，即使面临盈利能力下滑的境地，再加之新冠疫情严峻的时期，招商蛇口加码拿地的热情也丝毫没有减弱。
年1月，招商蛇口以底价58.69亿元竞得江苏南通一幅地块，楼面价1.5万元/平方米，这也是该市截止当时起拍楼面价最高的商住地块。2月，招商蛇口获取杭州、成都共3个项目，对应地价47.9亿元。3月，招商蛇口扩张力度加大，一连拿下深圳、广州、成都、无锡等共12个项目，对应地价88亿元。4月、5月，招商蛇口以成交总价43.07亿元竞得一宗上海市青浦区徐泾镇的项目。6月，招商蛇口历经轮竞价大战，以超过%的溢价率抢下了江苏徐州一幅住宅地块。7月，在上海虹口与多家公司进行一场近轮的竞价中，招商蛇口以超出起拍价近10亿元的总价、逾8万元的楼板价拿下这宗地块，刷新了上海虹口宅地的最高楼面单价纪录。
为补充城市深耕所需货值，招商蛇口上半年加大投资力度。招拍挂、收购等手段齐下，新增土地面积.86万平方米，总计容建面.09万平方米，总地价亿元，权益地价.57亿元。
招商蛇口拿地力度的加大对现金流影响巨大，年上半年，经营活动产生的现金流量净额为-29.9亿元，同比下滑高达.32%。招商蛇口在报告中表明，这是由于报告期内房地产项目购地及基建支出增长额超过销售回款增长额。
接连卖子，缓解资金压力
由图3可知，年招商蛇口的“存货/平均预收账款”为3.61，同比增长11.76%；预收账款周转率为1.13，同比下滑16.30%，因此，年的营运能力有所减弱。此外从年上半年来看，“存货/平均预收账款”为3.11，较年下降13.85%，表明存货去化压力有所减小。上半年的预收账款周转率为0.22，同比上升22.22%。
年，新型冠状病毒疫情对全球政治局势以及社会经济发展带来了前所未有的冲击，房企行业的产业链、产业结构大幅调整。上半年，房地产调控政策“房住不炒”总基调保持稳定，房地产领域金融监管依然严格，房企融资规模平稳、呈前低后高走势。
虽然利润大幅下滑，但是仍接连拿地扩大业务规模，因此招商蛇口面临一定的资金压力，杠杆水平有一定的增幅。
如图4所示，招商蛇口年末至年末调整后的资产负债率分别为61.13%、60.74%、66.57%、68.71%、56.27%，截止年9月末，该指标为59.11%，较年末增加了2.84个百分点。
相较于调整后的资产负债率，招商蛇口的净负债率波动幅度更大。年末至年末净负债率分别为11.85%、18.43%、58.41%、45.01%、29.28%。截止年9月末，该指标为36.83%，较年末增加了7.55个百分点。
截至年6月30日，招商蛇口短期借款和一年内到期的非流动负债共计.22亿元，此外公司还有.45亿元应付票据及应付账款，而其账面上货币资金仅有.34亿元，现金短债比为0.97，货币资金难以覆盖短期债务。
根据“剔除预收款后的资产负债率不大于70%、净负债率不大于%、现金短债比不小于1”的三条红线来看，招商蛇口前两个指标表现较好，但是也踩中了一条红线，现金短债比小于1。
招商蛇口通过“接连卖子”，意在补充资金的流动性。
据了解，9月14日，招商蛇口发布以5.27亿元向关联方仁和养投整售物业的公告，交易标的物为包括5栋办公楼及1栋酒店的对应的土地使用权及上盖物，共计户约3.08万平方米建筑面积以及个地下车位。9月15日，招商蛇口预披露信息显示，其将转让旗下的深圳市招盛阁置业管理有限公司、明华（蛇口）海员服务公司两家公司%股权。9月23日，披露信息显示，转让标的为深圳市乐艺置业有限公司49%股权，转让底价为万元。11月3日，招商蛇口拟转让深圳市商启置业有限公司49%股权，转让底价为26.02亿元。11月2日，招商蛇口拟转让深圳太子湾商储置业%股权及2.38亿元债权，转让底价约10.98亿元。
通过以上短期的“卖子”调整后，截至年9月末，招商蛇口剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为59.11%、36.83%和1.02倍，均达到“三道红线”监管要求。
“品质七寸”，房屋质量从何保证？
向高质量发展转型，打造“美好生活圈”，全方位满足客户对品质生活的追求，招商蛇口坚持“质量第一、效益第二、规模第三”的理念，自称致力成为“人民美好生活的承载者”。
但是招商蛇口旗下地产质量问题频发，与绿色环保的新生态主题相违背。近年来，在全国范围内，杭州、昆明、南宁、武汉、济南、重庆、南京等地不少招商蛇口的业主纷纷维权。房屋质量问题主要体现在地板变黑、卫生间外墙渗水、煤气泄露、卧室大面积裂缝以及电梯安全质量等，这些都是影响居住安全的不可忽视的因素。
面对购房者的血泪维权史，招商蛇口年在接到业主投诉的质量问题后，发表声明称，一直积极推进与客户沟通并落实整改。目前业主所提报修问题均已得到处理，对此深表歉意并诚恳接受舆论的监督和批评。
不容忽视的是，今年上半年郑州市城市管理局发布处罚信息显示，招商蛇口控股子公司郑州康尚置业因出现未取得施工图审查合格书，未办理质量监督手续擅自开工建设，未取得施工许可证擅自施工等违规行为，被处罚.11万元。年，招商蛇口旗下公司深圳太子广场置业有限公司因为违反深圳市建设工程的招标规定，违法招标，被罚65万元。
年12月，苏州住建局消息称，招商蛇口和绿城的合作项目，苏州悦顺房地产开发有限公司在苏地-WG-2号S1#楼工程项目建设中，在未办理质量监督手续、未办理安全监督手续、施工图设计文件未经审查、未取得建筑工程施工许可证的情况下，年8月20日擅自施工，对其处以高额罚款。
年6月1日，深圳市住房和建设局发布的“深建罚〔〕78号”行政处罚决定书披露，深圳市蛇口海滨置业有限公司因太子湾总部商务西广场幕墙工程未在交易中心进行招标，依据《深圳经济特区建设工程施工招标投标条例》的规定，被处以罚款处罚。招商蛇口，对深圳市蛇口海滨置业有限公司的持股比例为40%。
如今疫情下，行业竞争压力日益增加，越是在关键期，越要意识到，房屋质量始终是房企行业发展的“七寸”，是核心竞争力的头等要素。因此，产业雄厚、历史悠久的房企巨头，更要始终严把质量关，维护好品牌形象和质量口碑。同时，需要相关部门加强监管，严惩偷工减料、恶意压缩工期等劣质行为。只有抓住客户真实需求才能立于不败之地，关键是提升产品品质、提高运营能力，才能赢得市场的认同和支持。
（作者单位：河北地质大学）
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