最近，大央企招商蛇口发报了。
数据确实出彩。
央企一旦跑起来，手上本就握着重金和资源，如果加上管理团队靠谱点，就真没其他人啥事了。
作为熟悉的“招保万金”之首，这次的招商蛇口不仅回归了拿地、销售榜单的TOP10。
而且，背靠大树好乘凉，“三道红线”依然飘绿不说，连融资成本都降了。
最关键的是，在其他房企苦苦挣扎于“拿地不赚钱，不拿地没法发展”的怪圈之时，招商蛇口却显示出了强大的赚钱能力——
上半年，净利润同比增长达到惊人的3.6倍！
这，是怎么做到的呢？
对此，招商在半年报中是酱解释的：
一、因为报告期内房地产业务结转规模同比有明显增长；
二、旗下的产业园公募REITs成功上市。
其中，光这公募REITs产生的税后收益，就突破了14亿元，占了净利润的三成以上！
啧啧啧，想起前不久滨江董事长还在努力表态说要“尽量做到1%—2%的净利润水平”……
多少有点高下立现的感觉。
那么，到底什么是REITs呢？
先科普一下：
REITs，全称不动产投资信托基金，是将不动产进行证券化，以租金和资产增值为收益的一种投资产品。
对于投资者来说，作为公募性质的产品，最大的好处是可以让普通人参与不动产标准化产品投资；
对于地方政府来说，目前地方政府卖地价格被严控，再加上税收增长乏力，本来就很缺钱，还得托底经济上基建，REITs就是下一个被寄予厚望的融资通道。
最后，对于发行者而言，好处就显而易见了——
建好的不动产如果没法用买卖的方式变现，完全可以利用这个产品回笼资金，这样不但可以加速规模发展，还能为更多的产业发展提供支持。
这么好的产品，当然要冲一冲啊！
国内第一批的REITs是在今年上半年正式上市的，9只全部是公募REITs，底层资产都是政策鼓励的优秀基础设施。
蛇口产业园里的两栋大厦，也在其中。
这个名叫“蛇口产园REITs”的产品，是怎么给招商蛇口带来丰厚利润的呢？
我们拆解一下模式。
首先，招商蛇口把自家产业园里的万宝大厦和万融大厦%的股权卖给了项目公司，项目公司再把股权拆分出来9亿股，卖给普通投资者持有，每年以收入的90%分红派息。
当然，上市的时候招商蛇口又追加了投资，把32%的份额给买了回来。
你看，公募REITs可以盘活存量资产，短时间内就把资产价值“套现”出来，不仅有利于原始投资人实现投资退出，也降低了企业杠杆率。
而且，因为基础设施公募REITs有未来3年内至少4%的派息率要求，在一定程度上，还可以鞭策运营者不断提高自身的开发运营水平。
比如说，对于招商而言，由于熟悉园区内的优质企业，了解其生产和财务模式，还可以用自家的产业基金做投资。
前不久，招商蛇口接受媒体采访时，也毫不避讳地透露——最近已经投了好几个项目了。
这不禁让我想起此前《在被“误伤”的地产大佬们》分析过的越秀产投。
也不知道招商蛇口是不是已经押注了下一个宁德时代或者寒武纪了？
既然REITs，尤其是基础设施公募REITs的赚钱能力这么优秀，其他的房企可以“抄作业”吗？
依照目前阶段来说，比较难。
首先，从7月初国家发改委颁布的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》中可以看到，这一轮公募REITs试点只针对基础设施……
酒店、商场、写字楼等商业地产项目都不属于试点范围。
招商蛇口能踩准这个风口，靠的是恰好有产业园的优势。
想当年，年初，改革开放的春风号角刚刚吹响，深圳的蛇口就迎来拓荒者——招商局集团。
招商局先在弹丸之地的蛇口投资港口，然后又大刀阔斧地在周边建起了产业园，构筑起了“前港—中区—后城”的发展模式，有非常宽广的护城河。
这么多年来，招商已经拥有了18个产业园，并且更新迭代出了三款产品——网谷系列、意库系列和智慧城系列。
如果再往深处想，多年积累下来的沉甸甸的产业园区上下游关系，未来甚至也可以像万达一般，做轻资产的品牌输出和资源整合模式。
其次，从上一波基础设施公募REITs的参与主体看，国企具有显而易见的优势。
成功上市的三只产业园区REITs中，蛇口产园、东吴苏园产业和华安张江光大，无一例外都有“染红”的背景。
招商局就不用提了，苏园产业的苏州工业园，是全国首个中外政府级合作的开发区，张江高科的身后，更是站着浦东国资委。
而其他6只基础设施公募REITs，绝大多数胸前也飘着鲜艳的“红领巾”。
但是！
如果仔细看红头文件，还是能找到一些房地产企业，甚至民企的缝隙的。
在试点行业来说，虽然交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施和绝大多数房企没关系。
但也有“仓储物流”、“园区基础设施”、“新型基础设施”和“生态环保基础设施”领域哇！
比如万科，身后有深圳国资委“第一大股东”加持，不仅坐拥为数众多的物流地产，还在智慧城市、智慧交通等领域颇有建树。
这，不就是与通知中的仓储物流、新型基础设施有重大关联嘛。
再比如，我们前不久才写过《多元化道路上的一面旗》的雅居乐，它一边开发房子，一边处理污水。
甚至连污染土壤的修复工作都一并包揽了，并且连续3年蝉联“危废领域领先企业”称号。
而且，它的环保业务，从年开始就一直盈利了。
多少能蹭点生态基础设施的边边吧。
而在产业园方面，也早有很多房企举起了“产城融合”发展的大旗。
宇宙房企碧桂园、首创置业和金地集团，几年前就一直在培育产业园开发业务。
最后，我们还看到了一个熟悉的身影——保障性租赁住房。
近年来，国家为了解决新市民、青年人等群体住房难题，大力发展保障房租赁市场。可以想见，未来不少房企将参与其中。
如果发行公募REITs，不仅可以实现资金的快速回笼，而且有望化解地方政府债务风险。
真·一石二鸟，而且，很讲政治啊！
最后再多说几句。
普通投资者要怎么参与这类基础设施公募REITs产品呢？
公募REITs的收益主要分为两部分，一是底层资产带来的现金流派息，目前首批9只的公募REITs，未来的派息率在4%—12%不等。
另一部分，就是在二级市场价格波动带来的浮盈。
但我瞄了一下，在首发当天触碰到最高点后，9只REITs近期的表现一直萎靡不振。
Emmm……看来还是那句老话，投资有风险，入市需谨慎啊。
以上为正文，来自熊先生
