引言
招商蛇口（）从80年代初蛇口建造第一批职工住房时开始涉足租赁，年成立招商公寓，随着蛇口产业升级转型，不断与时俱进，通过老旧物业改造、企业自建人才公寓等方式不断提升居住产品。年至今，陆续建成了三个产品线：壹栈人才公寓、壹间精品公寓和壹棠服务公寓。
年国家开始提倡“租售并举”，公司作为央企积极响应国家号召，通过物业改造大力发展长租公寓。年开始，长租公寓暴雷事件频发，行业加速洗牌，公司根据行业动向放缓扩张步伐，将发展重心逐渐转至重资产业务。根据各品牌公开信息，截至年6月30日，公司长租公寓的开业规模在全国房企品牌中排名第五。
近两年，政策持续倾斜，监管不断健全，长租公寓行业加速洗牌，和竞争企业相比，公司优势何在，又有什么不足？在新形势下公司如何乘风而上，在行业中稳定立足并找到自身定位？下文将对以上问题进行具体分析。
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年开始，中央提出“租售并举”政策，各地政府随后配合该方向出台了多种政策鼓励长租公寓的发展，大量企业涌入这个赛道，认为长租公寓会是房地产行业的下一个春天。然而没过多久，问题就频繁出现：甲醛超标、断网断电、高收低租甚至直接“跑路”，一时间对长租公寓的负面舆论甚嚣尘上。一夜之间，长租公寓就从“香饽饽”变成“烫手山芋”。长租公寓业务本身资金回收周期长、利润低，能力不足或战略失误的公司纷纷被淘汰出局。但由于政策倾斜、需求市场广阔、已经投入的地块和资金短期内难以挪作他用、有的公司还有帮助国家解决住房问题的社会责任等原因，生存下来的企业并不会选择直接退赛。目前行业内企业应该厘清发展思路，在经营和融资两方面思考生存和竞争的出路：经营上增强品牌实力，提高议价能力获得盈利，融资上确保财务稳健，以持续投入换生存机会。
随着各项措施的落实，住房租赁市场会向专业化、规范化转变，能享受政策红利的主要为中大型企业。近年来，房价不断攀升，住房问题日渐突出，国家开始重视租赁住房的发展，并出台了多项政策，可以大致分为两类：鼓励类和规范类。
鼓励类政策包括租赁住房试点、租购并举导向、鼓励资产证券化等。在这些政策中用来形容企业的有两个重要的词：规模化和专业化，说明国家希望专业的规模企业担起发展住房租赁市场的责任。因此不难推断，未来专业化规模企业更容易得到政策支持。
规范类政策则覆盖产业运营的很多环节，包括运营、销售、融资等。在这些监管措施下，具有投机性质和运营风险高的企业都很可能被取缔，只有规范运营的企业才可能持续发展下去。事实上大部分规模企业都坚持规范运营，市场逐渐规范化对规模企业是利好消息。
长租公寓的经营模式主要可分为两种：轻资产模式和重资产模式。
√轻资产模式：企业充当二房东，将房子从房主手里租下来，装修改建后出租，赚取租金差价。主要问题在于其资金链的脆弱性：一旦房屋空置率上升，收入端断裂，持续付给房东的租金、维护和运营成本很容易将企业压垮，除非企业有充分的融资渠道保证不断投入将资金链稳住。因此轻资产企业保证资金链稳定的要点有三：想办法融资、控制成本和降低空置率，而在这些方面用力过猛的后果就是服务质量下降甚至运用虚假租金贷、高收低租这种饮鸩止渴的手段，最后积重难返，全面崩盘。
√重资产模式：企业利用自有土地自建公寓直接出租。主要问题在于资金回收周期过长，住宅租赁的回报率很低，甚至无法覆盖融资成本，自建公寓的企业往往要面临5-10年甚至更长时间的持续亏损。万科H1住房租金收入10.5亿元，共开业12.7万间，平均每间房创收不到元，土地、开发、装修等相加，平均成本约0.58万元/㎡，假设一间房20㎡，即每间房成本11.6万元，至少7年才能回本。
无论哪种模式，都需要长期的资金投入来保证生存，更强的议价能力来挣得利润。长租公寓本身微利，很多企业面临长期亏损：-年，蛋壳毛利率不足25%，净利润为负，青客毛利、净利均为负。因此，没有长期、持续、稳定的资金投入的企业很难生存。确保生存后考虑挣钱，增加利润空间的关键则在于企业本身要有强的话语权，保持对上下游的强议价能力，从而压缩成本，提高收入。
企业要么有“靠山”，要么有广泛的融资渠道，才能保证稳定的资金投入。有的企业背靠国央企或者体量非常大的公司，母公司愿意在前期大力支持长租公寓发展，资金问题从而得到解决。没有母公司支持的企业则需要依靠多种手段进行融资，主要融资手段包括：资产证券化、债权融资、股权融资和其他。这些融资手段各有特点，但大部分对信用要求较高，融资金额有限，还有部分手段存在监管或股权稀释的风险，因而只有规模企业或获得规模企业背书的企业才能比较容易地完成融资。
议价能力主要靠品牌实力，要求企业在规模、经营、管理等方面综合发展，得到市场认可。议价能力包括对上游供应商（主要包括装修、家具、管理服务等，轻资产模式还包括房东）和下游租客的议价能力。当企业的品牌实力足够强，在产业链内有更大的话语权，可以有效地在供应端控制成本，在需求端提高售价，利润空间自然得到增加。提升品牌实力不仅要求企业占领一定的市场份额，还要求其在经营模式、管理机制上的可持续性和竞争力都受到普遍认可。
住房租赁利润率低，资金回收周期长，因此提供住房以外的生活服务寻求利润增值是一种新的思路，但是这样的思路是否切实可行，还需要实践验证。
租客的生活消费活动包括衣、食、住、行、娱乐等，很多会在居住地点附近展开，若长租公寓的社区能满足租客的这些需求，大有“近水楼台先得月”的天然优势。新一代年轻人变得更“宅”了，如果离家米范围内可以解决基本生活需求，例如：楼下吃饭、左拐洗衣、右拐健身等，租客就很可能会选择在这些地方消费，而这些业务的利润率比租房子要高得多。这些服务还可以提高租客的粘性，提高续租可能性。但是这些业务毕竟不属于租赁企业的主营范围，目前也没有标志性的案例可供参考，以什么样的形式提供以及是否能成功还有待实践验证。
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行业内同台竞技的企业有不同的背景：房企、酒店、中介和互联网创业企业。房企以万科、龙湖、旭辉、招商蛇口等为代表，主要发展重资产模式；酒店背景包括丽晶汇、辉盛庭等，他们依托丰富的管理经验开发酒店式公寓，也以重资产为主；中介背景包括自如、我爱我家等，他们利用房源优势大力发展分散式轻资产模式；互联网创业企业包括蛋壳、青客等，以互联网思维切入市场，用分散式轻资产模式快速扩张。重资产模式中酒店背景重品质轻规模，因此主要以房企为代表；轻资产模式则多为互联网+，经营上比较类似。长租公寓经营模式和产业关系并不复杂，很容易陷入同质化竞争，那么和竞争对手相比，招商有什么优势和不足呢？
得益于央企品牌，公司有稳健的财务和较低的融资成本，比互联网+企业有更强的抗风险能力，但由于集中式重资产模式成本高、资金回收周期长，扩张速度不及互联网+企业，同时公司信息化建设存在明显短板，品牌建设受阻。
招商蛇口是央企，财务稳健，融资成本低，因此抗风险能力比互联网+企业更强。H1招商蛇口总收入.2亿元，其中公寓与住宅租金收入4.27亿元，总归母净利润5.45亿元；招商蛇口H1融资成本4.78%，低于行业平均水平。反观互联网+企业代表蛋壳公寓，单论住宅租金收入确实比招商高，因为其管理规模是招商的十倍以上，但是蛋壳再无其他收入来源支撑，并且连年亏损，年蛋壳融资成本约为6.75%，高于招商蛇口同期融资成本4.92%。稳健的财务状况和低融资成本，决定了招商公寓的抗风险能力强于互联网+。
招商蛇口用来开发公寓的土地都大多为自持，不存在和房东议价的环节，未来土地升值房租上涨，溢价也无需和房东分摊；同时，招商蛇口是地产top10的央企，面对上游供应商议价能力强，这就使得公司有能力提供更高性价比的居住环境。
以上海地区为例，壹间公寓和自如在大柏树地区30㎡左右的一室户整租价格相似，均为-元/月，但是壹间的家电、橱柜和软装是指定品牌统一配备的，也确保每间房配备智能门锁，并通过第三方空气质量检测，但是自如的房间并不是每间都达到这个标准，即价格相近，而招商的住房条件整体高于自如。
然而重资产模式在投入成本和资金周期上比轻资产要高很多，这就决定了招商占领市场的速度很难超过互联网企业。自如的管理房间数已经超过万间，蛋壳超过50万间，而公司规模尚不足3万间。数量上的绝对差异就导致房源地理位置不好，分散式的轻资产长租公寓塞满了城市的每个角落，而集中式的重资产公寓则游离在城市边缘。虽然集中式更有利于社区建设、提高居住品质，但对于消费者而言分散式的公寓可及性更强，并且大部分人工作地点处于城市核心，考虑到通勤时间也更容易选择互联网公寓，进一步加速了互联网企业的扩张。
招商公寓信息化开发不足，宣传策略偏消极，导致品牌知名度低于互联网企业。互联网企业能迅速扩张的一个重要手段就是数字化运营——功能齐全的app、完全智能化并及时响应的后台管理系统以及利用大数据完成的高效宣传。而公司从前端开始就表现欠佳：app在应用市场获得刺眼的1.0分（自如蛋壳都为4+）；
