老牌央企招商蛇口正遭遇”不惑”之困，上半年，招商蛇口核心的财务数据同比均表现为下滑，其主营业务社区开发与运营的营业收入更是比去年同期降低了近30%。
行业降温、结算周期、人事变动……尽管招商蛇口称收入和业绩的双降符合公司经营计划，但作为龙头房企，这样的表现实在难以言好。
撰文/走茶
编辑/徐佳
“不惑之年”盈利表现不理想
招商蛇口创立于年，是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，也是集团内唯一的核心资产整合平台及重要的业务协同平台，孵化并培育了以招商银行、平安保险、中集集团、招商港口等为代表的知名企业。年12月30日，招商蛇口吸收合并招商地产实现了无先例的重组上市。
近日，时值“不惑之年”的招商蛇口发布了年上半年业绩报告。自重组后，招商蛇口的业绩表现一直起伏不定，今年上半年，其核心的财务数据同比均表现为下滑。
上半年，公司实现营业收入总额同比减少20.49%，实现归属于上市公司股东的净利润48.98亿元，同比减少31.17%，净利润54.03亿元，同比下降32.20%。
从分部业务来看，招商蛇口的主营业务社区开发与运营上半年营业收入约亿元，同比下降29.78%，第二大业务园区开发与经营上半年营收约40亿元，同比增长31.26%，新兴业务邮轮产业建设运营上半年营收2.7亿元，同比增长2.56%。
重组上市之初，招商蛇口提出三大主营业务，年上半年，园区开发与运营和邮轮产业建设与运营业务虽小有成效但不敌主要业务的收益规模下降对企业整体盈利能力造成的负面影响，尤其中国邮轮产业市场的表现并不十分乐观，离成为招商蛇口的支柱产业还有一定距离。
招商蛇口在半年报中将收入和业绩的双降解释为是结算周期的原因，称符合公司经营计划。
在高层人事变动方面，招商蛇口近年来也动作频频。自年底完成“史无前例”的重组上市之后，年5月，副总经理孟才、王晞两位公司“公司重臣”辞任，这是招商蛇口重组后的首次重大人事调整。而在今年8月，孙承铭向董事会申请辞任公司董事长和董事职务，董事会选举许永军先生为公司第二届董事会董事长。
而这些因素自然会对业绩造成一定的影响。为此，易居研究院研究总监严跃进表示：“从业绩下滑方面来看，说明资产重组后企业调整还不到位，一方面是受到行业降温的影响，另一方面也不排除企业内部重组后，沟通成本增加，相关费用等压力上升，这都会削弱相应的利润空间。”
当然，除了内部的频繁变动外，招商蛇口的外部表现也颇受瞩目。
90%新增土地储备位于一二线城市
从土地储备看，招商蛇口以“一城一策”为方针。年上半年，招商蛇口通过招拍挂新增项目29个，扩充项目规划资源计容建筑面积.31万平方米，同比减少48.98%，其中权益建筑面积为.56万平方米。
在新增的土地储备中，一二线城市投资额占比近90%。从拿地力度来看，年上半年招商蛇口拿地总金额总计约亿元，新增计容建面.31万平方米，较年同期减少49%，拿地力度明显放缓。
今年上半年，招商蛇口新布局了香港和肇庆的住宅市场，目前已在粤港澳大湾区9个城市进行项目布局，大部分资源集中在深圳。随着深圳建设先行示范区，蛇口招商在深圳地区的土地储备较为丰富，有望充分受益于政策红利。
经历七月“黑天鹅”事件的新城控股在连续转让15个项目后，近日从其间接持有的张家港市广鑫汇房地产开发有限公司股东中退出，接手其股份的正是招商蛇口旗下的招商局地产（苏州）有限公司。
山东方面，更是有五个大项目处于在建过程中。
招商蛇口在山东：五个项目在建
社区开发与运营板块现在是招商蛇口主要营业收入和利润来源，住宅产品涉及别墅、高端住宅、高层公寓、花园洋房等类型，以满足不同客户家庭的居住需求。
招商蛇口的住宅产品目前已在国内外布局了65个城市及地区，年6月底，招商蛇口首进济南，拍得长清区两幅地块，同时也刷新了长清住宅用地的楼面价。
园区开发与运营是招商蛇口近年来深耕的发展方向，目前在全国范围内布局意库类、网谷类以及各类科技园等特色产业园。
从第一个外向型经济开发区到蛇口模式的对外复制，深圳蛇口网谷已经成为公认的新兴产业基地、应用示范基地……蛇口网谷特色园区已然成为深圳的城市名片。而位于高新区的青岛网谷项目未来便是一个综合型“科技＋金融”产业基地。
“我们之所以选择青岛高新区这片热土，坚定地立足于这片价值高地，用７年时间绘就产城蓝图，是因为我们熟悉青岛高新区自身的资源禀赋，我们遵循园区的产业发展规律，符合产业发展的定位要求，青岛网谷将助力促进区域产业转型升级，加快推动区域经济发展。”青岛网谷项目负责人表示。
据悉，招商蛇口的邮轮母港及综合配套已布局深圳、厦门、上海、湛江、天津等沿海城市，今年上半年共接待出入境邮轮艘次，占全国的71%，累计客流量万人次，占全国总客流的81%。
年7月底，时任招商蛇口董事长的孙承铭率队赴青岛，受到了青岛市市委副书记、市长孟凡利的热情接待，双方就青岛邮轮母港等项目进行了交流。而根据半年报显示，招商蛇口对青岛邮轮母港开发建设有限公司拥有万元的长期股权投资。
根据半年报显示，除已建成上市的项目外，招商蛇口在山东共有五个项目在建，其中三个项目位于青岛，分别为青岛火炬园、青岛同顺园、青岛雍华府，预计竣工时间最近的则是年11月预计竣工的济南雍和府。
而在产业大项目方面，年底，招商蛇口与烟台政府签约环芝罘湾改造项目，项目将规划建设为世界级新湾区，招商蛇口表示，继深圳和厦门之后，烟台海上世界即将启动建设，成为招商蛇口的第三座“海上世界”。
近几年，招商蛇口不断向外界传递“不仅仅局限于地产业务”的转型信号，按照许永军的设想，招商蛇口要在-年之间，把房地产收入从85%左右降到60%，园区比重从目前的15%提升到30%-40%，邮轮产业从轻资产战略的角度出发，收入持续增长。然而就现阶段的表现来看，招商蛇口仍处在整体业务转型的阵痛期。
