(文/解红娟编辑/马媛媛)即使涨幅翻了几倍,招商局置地多项财务数据依旧未恢复至年同期水平。
8月18日晚,招商局置地发布年上半年业绩报告。期内,公司营业额为73.05亿元,较去年同期增加约%;净利润为5.6亿元,较去年同期增加约%;归属于公司股东净利润为2.97亿元,较去年同期增加约%。
招商局置地表示,归属于公司股东净利润增加主要是因为数据与年同期比较,录得结转收入及毛利显著增加;同时部分位于南京项目的联营公司及合营公司结转收入增加,导致集团分占联营公司及合营公司之溢利同比增加。
可以参考的是,受疫情影响,招商局置地年中期归属于公司股东净利润仅0.83亿元,同比下滑83.1%。将时间线稍微拉长来看,年至年中期,招商局置地归属于公司股东净利润分别为0.51亿元、2.88亿元、4.27亿元和4.91亿元。
也就是说,招商局置地年上半年归属于公司股东净利润也就比年中期略高一点,还未恢复至年、年同期水平。
毛利率持续下滑
为了避免同业竞争,年,招商局置地与招商蛇口集团重新订立不竞争契据,以地域为限划地为王。
具体来说,招商局置地业务主要集中于佛山、广州、南京及句容,招商蛇口不会与其竞争;就重庆及西安而言,招商局置地考虑停止进行房地产业务并将适时退出该两个城市,但在此之前,招商蛇口集团同样不会于与招商局置地竞争。与此同时,招商局置地不会在其他城市与招商蛇口竞争。
年上半年,招商局置地实现合同销售总额.53亿元,同比增长47%;合同销售总面积为.87万平方米,同比增长12%;平均售价约为每平方米2.31万元。按区域实现的合同销售金额划分,重庆、西安、佛山、广州、温州、南京及句容的分别占比22.63%、21.1%、8.68%、8.77%、0.04%、38.78%。
业绩增长的背后,招商局置地毛利率却不断下滑。数据显示,招商局置地年上半年毛利为14.57亿元,较年同期的8.76亿元增加约66%;毛利率不增反减为20%,较去年同期下滑9个百分点。
对此,公告给出的解释是,年上半年已确认收益中约60%来自利润率相对低于20%之项目。
事实上,这并非招商局置地第一次以“毛利率较低项目占比高”作为整体毛利率下滑理由。
据年度报告显示,招商局置地录得毛利为47.20亿元,同比下降约25%;毛利率约为25%,相比上年下降8个百分点。招商局置地当时表示,毛利下滑主要由于结转收入中毛利率较低项目占比较高及于年撇减物业8.5亿元所致。
此前,观点地产网报道称,毛利率降低的主要原因是因为佛山和重庆的项目减值8.5亿元,低毛利的项目在年进行了结转。招商局置地执行董事、总经理余志良甚至表示,虽然佛山和重庆项目使毛利率降低,但对重庆市场非常看好。
截至年6月30日,招商局置地未售或未预售之物业项目之可售建筑面积为.76万平方米,其中,重庆未来可售建筑面积为.86万平方米,占比高达44%。
值得注意的是,招商局置地所布局的城市,皆是房企拿地必争之地,拿地溢价率也高于“两集中”22城的平均溢价率。其中,土储占比第一的重庆成为第一批集中供地最火爆的城市,以43.78%的平均溢价率遥遥领先;南京、佛山的平均溢价率也分别高达18%、21.47%。
这意味着,在利润空间被压缩的情况下,招商局置地毛利率有进一步下滑的可能。
.85亿元拿地,投销比高达82.44%
而由于签署了“不竞争协议”,招商局置地无奈之下踩中高溢价城市的顶点。
年上半年,招商局置地新增7宗地块,拿地总价.85亿元,占其同期销售额的82.44%。如若参照拿地金额不得超过销售额40%的标准,花钱大手大脚的招商局置地已经被限制融资。
更何况招商局置地的灵活资金并不充裕。可以参考的是,截至年12月31日,招商局置地银行结余及现金仅为97亿元。
虽然招商局置地只拿下7宗地块,但却凭借高溢价、高总价在重庆、南京、西安等城市的集中供地上刷足了存在感。
4月19日,招商局置地力压德信、卓越、绿城、金地、保利等房企,以14.44亿元总价竞得西安市西咸新区秦汉新城XXQH-WB05-40地块项目,楼面价元/平方米,溢价率%。
十天后,招商局置地再度出现在重庆集中供地现场,先是以32.5亿元总价、.98%溢价率、元/平方米成交楼面价拿下重庆西永.83亩地,后再以3.25亿元、40.5%溢价率、元/平方米楼面价拿下彩云湖板块19.24亩地。
而在重庆的这场土拍中,招商局置地创下了22城第一批集中供地的最高溢价率,以逼近%的溢价率登上了本次土拍溢价率的顶峰。
随后,招商局置地奔赴南京集中土拍,与众多房企鏖战近4小时,经轮竞价后,以总价88.9亿拿下南京新玄武NO.G24地块,溢价率达23.82%,楼面价元/平方米。
这意味着,招商局置地将其上半年30%的合同销售总额,全部都砸在南京这一宗地块上。
值得注意的是,重庆、南京、西安等新房市场并未放开限购政策,加上信贷政策持续收紧,房贷利率再次上涨等因素,招商局置地的获利空间极其有限。更何况近期多地推迟第二批集中供地时间,并明确土地溢价率不超过15%。
也就是说,在后续的二轮集中供地中,出让的地块溢价率很难再次超过%,而在平均溢价率最高的重庆、拿下溢价率最高地块的招商局置地,极有可能踩中了高溢价城市的地价顶点。
如何获利,即将成为招商局置地解题的重中之重。
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