招商蛇口全称招商局蛇口工业区控股股份有限公司，在深交所主板A股上市，隶属于招商局集团，是一家中央国有企业，并购事件前主营房地产业务。从其存续时间、业务利润增长率等指标来看，企业发展周期处于成熟期。
招商蛇口所属行业为房地产行业，主营房地产开发与运营。房地产行业虽然受中美贸易摩擦带来的融资环境紧张等因素的影响，但在国家扩张性财政政策等的疏导下仍稳中有增。
再者房地产行业受新冠疫情影响，加之房地产行业去金融化、社会层面人口老龄化等形势，房地产行业失去人口红利、城市化红利、房地产金融化等红利，换之以“住房不炒”观念逐渐落地而带来的房地产市场需求端的根本性变革。
如此形势下，能够及时分析出宏观形势，根据市场需求和宏观形势转型成功的房地产企业想必才能够在即将而来的一个发展阶段中持续良好发展。
一、被并购方中航善达
中航善达全称中航善达股份有限公司，位于广东省深圳市，在深交所A股上市，中央国有企业。中航善达主要业务为物业资产管理、商业物业资产投资与运营等，处于成长期。
中航善达所属行业为物业管理服务行业，该行业是房地产行业的下游行业。其管理土地面积一部分来自于企业自身的项目，一部分来源于第三方。
随着房地产行业发展增速的明显放缓，物业管理行业自身的房地产开发业务可能长期减少，拓展市场的压力使物业管理行业的竞争加大。此种情况下，对市场发展方向的正确把握，从而进行相应的与房企的合作将是物业管理企业的发展突破口之一。
二、招商蛇口并购动因
1.实现企业战略，扩大市场份额
在当前房地产集中度不断提升的房地产市场中，企业的市场份额很大程度上能够影响企业获取土地的能力、竞争客户资源的能力等诸多方面。
市场份额占比大代表着企业规模较大，企业管理、架构设置等较为全面，在政府方面获取土地时的竞争优势较大。同样的，面向客户群体时，大型的知名的房企更为人所知，其品牌价值也更加为住户和商户认可，客户认为其租购交易也更有保障。而一旦在市场份额层面被其他企业抢占先机，其后续发展也可能会处处受限。
因此，招商蛇口作为一家老牌房地产国有企业，扩大企业市场份额，防止被挤出市场是其并购动机之一；同时，招商蛇口积极布局新的利润增长点市场，即物业管理市场，在这个具有巨大潜力的市场中也需要抢占先机，快速占领市场，先发制人，也是其并购动机。
另外，在此次并购事件发生前，被并购方中航善达虽然资产呈负增长，且企业筹资能力骤减，但是其在年进行了资产结构调整，出售部分房地产开发业务，增加对物业管理业务的投资与运营，着重聚焦物业管理业务。
招商蛇口并购资金运转不利，但物业管理业务发展势头良好的中航善达，能够布局物业管理行业，快速占领一部分物业管理行业市场。
这一动因源自市场竞争理论与资产组合理论，招商蛇口主营房地产开发业务，中航善达主营物业管理服务业务，招商蛇口并购中航善达一方面为了通过并购下游企业，扩大房地产业务的市场份额，大体量的房地产业务能有物业管理服务来承接后续服务，形成公司内部业务链，最大化企业价值。
另一方面，在当前房地产市场增速放缓，而物业管理服务市场尚未饱和的背景下，快速增加物业管理服务，能够充分利用企业现有的房地产业务的资源，快速打造物业管理服务，在房地产市场低谷期为企业盈利，从而降低企业经营风险。
2.优化资本结构，寻找利润增长点
根据财务协同效应理论，企业并购的一个主要动机就是通过企业并购后的协同效应优化企业财务状况，优化企业资产负债结构。对于房地产业务而言，精准的销售策略与销售方法非常重要，而对于物业管理服务业务，企业的服务能力服务态度以及由此收到的客户反馈与满意度是企业需要追求的目标之一。
另外，偿债能力的强弱是企业生存发展不可忽视的指标。招商蛇口并购中航善达后，物业管理业务有所增加，资产负债率有所降低，对其经营风险与财务风险的防范也能有所增强。
再有，保持或提高企业的研发增长、资产增长以及盈利增长也是招商蛇口的并购动机之一。企业的成长性会体现在诸多方面，其中一个方面就是内部信息系统的完整与承载能力。
房地产企业的研发费用主要用在了内部信息系统的开发、数字化平台的建设、数字化技术如AI审图技术的研发、数字化营销工具的研发等职能业务方面，这些方面虽然与业务的直接影响性不大，但是技术的发展能简化业务流程、降低各项成本，达到提质增效的效果，是企业长期发展的动力。
此外，在房地产发展动力不足的背景下，招商蛇口积极布局物业管理行业，以期能通过尚未饱和、发展前景广阔的物业管理行业为企业达到新的利润增长点，优化企业财务状况，这也是其并购动因之一。
3.完善产业链，降低交易费用
业务是一个企业发展繁荣的根本。企业的并购只有从业务出发、依托于业务，才是从根本上增加了企业的获利能力，从而促进企业的长远发展。
产业链的完善能够通过完善企业业务上的全产业链化，通过内部自产自用，降低购买原材料等资产的交易费用，从而提高企业绩效。物业管理行业作为房地产行业的细分行业，其盈利模式离不开住宅、写字楼等用房。
因此，房地产开发行业与物业管理行业的业务存在很大的关联性。招商蛇口主营社区的开发与运营业务，近些年也逐渐加大园区开发与运营业务以及邮轮业务，但是园区开发与运营业务与其社区开发与运营业务体量并不匹配。
并购中航善达扩大物业管理业务能够进一步完善房地产业务的产业链，从而降低与下游企业的交易成本，增加盈利。
另外，计算招商蛇口年各业务的营业净利率，社区、园区开发与运营、邮轮建设运营业务的销售净利率分别约为39%、42%、35%。
其中，园区开发与运营即以物业管理业务为主的业务的销售净利率最高。
再加上年“住房不炒”和“租购并举”的房地产调控政策，使得物业管理行业的利润压力逐步增大，而物业管理行业的发展空间很大，所以，通过对物业管理行业的调整和产业结构的调整，可以提高公司的整体盈利能力。
招商蛇口通过并购物管企业中航善达，通过完善房地产产业链，从而降低房地产开发业务与物业管理服务之间的交易费用，这一动因正与交易费用理论同理。
4.发挥协同效应，提高资源利用率
根据协同效应理论，企业间并购主要是为了达到各方面的协同效应。财务层面通过扩大资产规模，增加上下游议价能力，掌握更多的资源与客户，从而降低从外部融资的成本费用，另外就内源融资来讲，通过并购后业务的整合增加盈余，也能降低内源融资的成本。
在管理层面，并购后最关键一步就是内部组织结构、人员、业务等的整合，这些内部资源的整合能够提高企业内部运营效率、降低管理费用；在企业经营上，并购后产业链的有效整合能够降低企业交易费用，提高企业生产效率，增加盈利。
房地产开发与物业管理作为产业链的上下游相邻产业，二者之间有诸多可衔接之处。最显而易见的，就是土地资源的利用。招商蛇口与中航善达可以在并购后整合土地资源，发挥协同效应，从而降低各自的运营成本，为合并公司增加收益。
内部运营与周转是否高效会体现在企业的管理费用占比、资产周转率等方面。
对员工的激励、授权与公司内部协作能力是一个企业内部运营是否高效的重要指标，内部各个部门，各个岗位之间的协作能力、管理流程的优化能有效降低企业管理费用，对销售流程的优化能降低销售费用，对资金的管理优化能够降低财务费用、提高资金利用率，从而增加企业盈利。
结语
企业并购后对其内部运营系统的完善也是企业并购的动因之一。
通过对中航善达与自身土地资源的整合，将土地资源重新分配，根据战略目标蓄力开发未开发和未开发完的土地资源，拓展物业管理业务，将土地开发业务交给招商蛇口，物业管理交给并购后新成立的物业子公司“招商积余”，各有侧重，提高专业化程度，降低成本费用，以提高资源利用率与利润率。
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